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LEY PROPIEDAD HORIZONTAL - Actualizada Junio 2013


martes, 29 de octubre de 2013

«La mediación es ideal para resolver cualquier conflicto»

Leo en el diario Las provincias que se ha creado en el colegio de Administradores de Fincas de Valencia el Centro de Mediación Inmobiliario CEMEI que a mi parecer va a ser de gran utilidad. Desconozco si también va funcionar en Alicante lo cual sería absolutamente necesario. Claro, que para utilizar estos servicios tendríamos que tener un Administrador de Fincas colegiado.

Transcribo lo que publica el periódico:

Los crecientes enfrentamientos entre los vecinos de una comunidad por impagos, derramas y demás conflictos ha llevado al Colegio de Administradores de Fincas de Valencia a crear el denominado Centro de Mediación Inmobiliario (Cemei), que cuenta ya con «un numeroso grupo de mediadores titulados, debidamente formados», explicó el presidente del colegio. «Estamos coordinando todo lo necesario para poder ofrecer con total garantía este servicio en el plazo más breve posible, adaptando incluso las instalaciones de nuestro colegio», añadió. En esta línea, indicó que el Cemei «conocerá y mediará en todo tipo de conflictos y controversias relacionadas con las materias inmobiliarias. Estamos convencidos de que la mediación es la fórmula más conveniente para resolver una gran cantidad de asuntos, ya que sus resoluciones son más ágiles y rápidas, y se evita así acudir a los juzgados», destacó. 

En esta línea, insistió en que para mejorar la situación de las comunidades de propietarios «lo más importante es que estén gestionadas por un profesional que tenga la cualificación adecuada para la administración del inmueble». Para ello, en su opinión, «se debe contar con un administrador de fincas colegiado, un profesional que está muy preparado y conoce todas las materias que afectan a la gestión de los edificios»
 
 
 

martes, 22 de octubre de 2013

PELIGROS DE QUE LOS ADMINISTRADORES TENGAN FIRMA EN EL BANCO



He encontrado este artículo extremadamente interesante. Esto no les habría pasado a estas personas si su administración no hubiese tenido firma en el banco.
Cabe la posibilidad que hasta la cuenta estuviese a su nombre. ¡Vete a saber!

Vuelvo a repetir la firma la deben de tener solo tres propietarios. Si solo dos personas tienen firma y una de las firmas es el administrador y la otra del presidente de la comunidad, si este último se perpetúa en el puesto año tras año y si además no tiene muchos conocimientos, ¿Quién está manejando el dinero?
La cuenta del Banco es de los propietarios, nadie más tiene que poder meter baza.

Transcribo:

Vecinos de Aluche afectados por una administradora de fincas insolvente crean una plataforma para ir a los tribunales

MADRID, 9 Sep. (EUROPA PRESS) -
   Vecinos del barrio madrileño de Aluche afectados por la insolvencia de la administradora de fincas Tar, responsable de más de 300 comunidades de la zona, han creado una plataforma para llevar su situación a los tribunales, pues según cuenta una portavoz, el banco ha bloqueado la cuenta donde está su dinero y no pueden afrontar pagos pendientes de obras o servicios básicos como la luz o el agua.

   Con la sombra del concurso de proveedores a sus espaldas, esta administradora, que lleva muchos años en el barrio encargándose de las principales comunidades, ha cerrado las puertas de sus oficinas y los afectados ahora, según ha explicado a Europa Press la portavoz, no tienen manera de contactar con ellos.

   El problema ha venido cuando el banco ha bloqueado las cuentas a Tar, donde está el dinero de estas comunidades, "con miles de vecinos", y con unos fondos que, en algunos casos son derramas que se han ido abonando durante los últimos años, o las cantidades destinadas a pagar las facturas del agua.

   Ante esta situación, los afectados han decidido crear una plataforma, que ha contactado con un despacho jurídico, con el fin de interponer una querella contra la administradora. "La idea es dar a conocer esta plataforma para que pueda sumarse a ella el mayor número de afectados", ha explicado la portavoz.

   El problema no sólo reside en que no pueden hacer frente a pagos de obras ya en curso, sino que, precisamente por el impago de facturas de luz o agua están sufriendo cortes continuamente. No obstante, la portavoz ha explicado que en el caso de Canal Isabel II, el diálogo está siendo muy fructífero y para evitar dichos cortes, se están tratando distintas formas de pago, como el fraccionamiento.

   No ocurre lo mismo con la luz y el gas, según ha detallado la portavoz, lo que está provocando que muchos vecinos sufran cada día cortes de estos servicios. "Aluche no es un barrio joven y son muchos los jubilados que no pueden hacer ahora un pago adicional para esto", ha lamentado.

   La plataforma se reunirá a lo largo de esta semana enfrente de las oficinas de Tar, cerradas desde hace más de un mes, para ir fijando las acciones judiciales a tomar. "Está siendo una situación caótica y somos miles los afectados", ha insistido.

sábado, 19 de octubre de 2013

COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS



He encontrado este artículo en un periódico y me parece interesante.

Larga vida a los Colegios de Administradores de Fincas

Diario de Jerez
Rafael / Trujillo / Marlasca | Actualizado 16.10.2013 - 01:00

La finalidad de expresarme en estas líneas es la inminente aprobación de la Ley de Colegios Profesionales, cuyo anteproyecto tiene previsto aprobar el Gobierno en las próximas semanas.

La ley, que englobará la normativa que afecta a los colegios y servicios profesionales, tocará las profesiones colegiadas, decidiendo qué profesiones en nuestro país van a tener colegiación obligatoria y cuáles no. Otro aspecto que contempla este anteproyecto de ley son las llamadas "reservas de actividad" (que significa qué actividades profesionales tienen que estar reservadas a una profesión concreta) y señalará también restricciones a los colegios profesionales.

El Gobierno se basa para la toma de estas decisiones en supuestas exigencias de la Unión Europea aunque hay voces que aseguran que esto no es cierto ya que todos los países de nuestro entorno disponen en su ordenamiento jurídico de regulaciones más o menos similares a las vigentes en España y no parece que haya pretensiones de modificarlas y menos de eliminarlas.

Los Colegios Profesionales para quien pueda tener alguna mínima duda o precise aclaración, ya sea en épocas de bonanza o de austeridad y sobriedad como la actual, se sostienen con las aportaciones, cuotas y derramas de sus miembros, de sus colegiados, de sus socios que tienen plena capacidad jurídica y de obrar en el ejercicio de sus funciones propias de una profesión, y cuyas cuotas no tienen carácter de exacciones públicas.

Según los criterios manifestados por los responsables de Economía y Competitividad del Gobierno, sólo será obligatoria la colegiación para aquellas profesiones que tengan relación con la salvaguarda de los intereses generales, la salud, y la seguridad jurídica de los consumidores y usuarios.

El 80% del parque total de viviendas en España están gestionado y administrado por administradores de fincas colegiados, por lo que se hace necesario que el ejercicio de esta actividad esté debidamente regulado para garantizar un adecuado mantenimiento de los edificios y para poder seguir colaborando con las administraciones de todos los niveles para el desarrollo de las políticas de viviendas, como hemos hecho siempre.
 
Entre las muchas funciones de los administradores de fincas se encuentra la del mantenimiento de los inmuebles, garantizando unas adecuadas condiciones de habitabilidad y seguridad, mejorando su accesibilidad y contribuyendo a mejorar la calidad de vida y la salud de las personas que habitamos en ellas, además de gestionar alrededor de 40.000 millones de euros que se traduce en torno a un 4% del PIB.

Si queremos que el sector de la construcción sea nuevamente uno de los motores que nos haga sacar cabeza ante la situación de depresión que vivimos, vemos necesario reforzar la actividad de los administradores de fincas para la implantación de las leyes aprobadas por el propio Gobierno.

La función social que la Ley prevé para la vivienda y la creciente complejidad para llevar a cabo un adecuado mantenimiento de los edificios requiere de profesionales debidamente cualificados al mismo tiempo que estén dentro de una estructura de control colegial que aporte garantías a los ciudadanos.

El Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla ha trabajado siempre para el conjunto de la sociedad Sevillana, colaborando tanto con Administraciones locales y provinciales en el desarrollo de las políticas económica en general y de la vivienda en particular. No queremos que se olvide el logro de la Ley de Propiedad Horizontal en 1999, aprobada unánimemente por el Parlamento y que fuera fruto de la primera y única Iniciativa Legislativa Popular que ha aprobado el Parlamento en nuestra historia.

La necesidad del impulso de las políticas de mediación y arbitraje que tendrá sin duda especial relevancia en todo lo referente a la vivienda, requiere profesionales con un alto grado de conocimiento de la realidad de estos conflictos, altamente cualificados para poder mediar y ejercer el arbitraje de manera justa y eficaz.

Por todo ello es de sobrada justificación que siga siendo necesaria la obligación de colegiarse para poder ejercer esta actividad.



Interesante artículo con el que estoy de acuerdo, debería ser obligatorio estar colegiado para ejercer esta profesión y no deberíamos contratar a nadie que no fuese Administrador de Fincas titulado y colegiado.

El párrafo que más me gusta es el siguiente:

Entre las muchas funciones de los administradores de fincas se encuentra la del mantenimiento de los inmuebles, garantizando unas adecuadas condiciones de habitabilidad y seguridad, mejorando su accesibilidad y contribuyendo a mejorar la calidad de vida y la salud de las personas que habitamos en ellas…

Igualito que aquí, que he llevado años tragando ruido, polvo, cucarachas, basura, etc. de los contenedores, además de estar separada mi vivienda de la sala de máquinas solo por un tabiquillo, sala que tiene que estar insonorizada como marca la ley y no lo está y con dos motores por fase, o sea cuatro, en vez de presuntamente solo tres y uno además averiado que emite un sonido/pitido estridente que convierte mi casa en inhabitable cada vez que se dispara. Y para más Inri me planta la susodicha un váter comunal a 10 metros de mi cocina, así, porque si, porque se le ocurre a ella. Para dejar bien constancia de quien mandaba aquí.

O sea, que de cuatro lados que tiene mi vivienda, agresión completa por tres. 
Harta de reclamar y protestar y ser ignorada y subestimada llega un momento en que se acaba la paciencia.

Pero luego vienen los incondicionales ignorantes, partidarios del disparate y del absurdo, diciendo que es que soy muy mala y aplauden con las orejas todas las tropelías y desajustes habidos y por haber, sin darse cuenta que también les atañe a ellos.

 

viernes, 18 de octubre de 2013

CÓDIGO DEONTOLÓGICO



Un código deontológico es un documento que recoge un conjunto más o menos amplio de criterios, apoyados en la deontología con normas y valores que formulan y asumen quienes llevan a cabo correctamente una actividad profesional. Los códigos deontológicos se ocupan de los aspectos éticos del ejercicio de la profesión que regulan.

Deontología hace referencia a la rama de la ética cuyo objeto de estudio son aquellos fundamentos del deber y las normas morales.

Los códigos deontológicos son los mecanismos de autorregulación que contribuyen a que una comunidad profesional fije sus propios límites a través de colegios profesionales.

Código Deontológico de los Administradores de Fincas, colegiados, en los párrafos que nos competen a los propietarios principalmente:

CAPITULO CUARTO: Normas deontológicas y responsabilidades

Artículo 53 - Principios generales.
a) Las presentes normas se encaminarán a conformar la actitud de los Administradores de Fincas, en el desempeño de su actividad, como tales y constituyen su código moral profesional en sus relaciones con sus clientes, compañeros y Colegio.

b) Con independencia de la técnica profesional, el Administrador de Fincas tiene que ejercer su actividad, de esencial carácter humanista, con una conducta moral profesional intachable, sujeto a los imperativos de la buena fe, la confianza, el respeto y la responsabilidad, anteponiendo los legítimos intereses que tiene encomendados a cualquier otro, conjugando, en el ejercicio profesional, la ciencia con la conciencia.

c) En el desarrollo de su actividad profesional, el Administrador de Fincas viene obligado a actuar aplicando la técnica profesional y relativa al caso, para lo que atenderá a su permanente y adecuada formación, mediante el estudio y conocimiento de las materias, doctrinas y experiencias imprescindibles para el correcto ejercicio profesional.

d) Independientemente de la actuación técnica, el Administrador de Fincas acomodará su actitud profesional a las normas éticas y morales, y a la realidad social; y, en cualquier caso, tendrá presente la actuación en conciencia aplicando libre y razonablemente las soluciones más adecuadas a los usos y costumbres, y más respetuosas para los intereses individuales y sociales, y cualesquiera otros que tuviese encomendados.

e) El Administrador de Fincas debe respetar el principio de la probidad profesional, y sus actuaciones estarán basadas en la rectitud, la integridad y la honestidad, conformando una actitud y conducta ordenada y sin tacha que no mermen el honor y dignidad profesionales.

f) En su actuación, el Administración de Fincas, debe rechazar cualquier presión o injerencia ajenas que puedan limitar su libertad profesional y procurar beneficios injustos a unos clientes, en perjuicio de otros.

g) El ejercicio de la profesión debe ser prestado personalmente por el titular, sin perjuicio de las colaboraciones y ayudas administrativas o de otra clase precisas para el buen funcionamiento de su despacho. Ningún Administrador de Fincas debe permitir que se use su nombre o servicios profesionales de cualquier modo que haga posible la práctica profesional a personas que no estén legalmente autorizadas.

Artículo 54 - Relación con los clientes.

a) La relación de los Administradores de Fincas con sus clientes debe desarrollarse bajo los principios básicos de la confianza y la buena fe.

b) En el desempeño de su cometido profesional, el Administrador de Fincas será diligente, ejecutando puntualmente los trabajos adecuados en cada momento, del mejor modo posible, según la naturaleza del caso y las instrucciones que pudiera hacer recibido; debe guardar secreto de las informaciones que de cualquier forma lleguen a su conocimiento con motivo del encargo profesional, aún después de terminado éste; viene obligado a dar cuenta de sus operaciones en los bienes que le han sido encomendados profesionalmente y a practicar las liquidaciones y abonar las saldos puntualmente en los períodos convenidos.

c) En la administración de comunidades, el Administrador de Fincas procurará mantener la mejor relación y convivencia entre los propietarios, apurando para ello las gestiones y soluciones amistosas, evitando en cuanto sea posible la aplicación de otras medidas coactivas.

d) Cuando el Administrador de Fincas cese en la prestación de sus servicios profesionales, por revocación o renuncia, deberá hacer entrega al cliente de la documentación que obrara en su poder, practicar la liquidación y abonar los saldos que procediera en su caso de conformidad con la normativa específica prevista para el supuesto.
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¡Vamos, que igualito de lo que está funcionando aquí!!

Lo que más destaca es el apartado c del artículo 54 que dice: …apurando para ello las gestiones y soluciones amistosas, evitando en cuanto sea posible la aplicación de otras medidas coactivas.

¿Soluciones  amistosas? En ningún momento se me ha acercado nadie intentando arreglar la situación. Se me citó a un Acto de Conciliación en el juzgado pidiéndome dinero. 

10.000 euros para la expresidenta
5.000 euros para el administrador
y 1000 para la exvicepresidenta.

En que cabeza cabe que una persona a la que le pago el sueldo, el administrador, esté con personas que no tienen ningún reparo en insultar y una de ellas ningún reparo además en agredir físicamente a una propietaria, en unión los tres para querellarse contra mi por exigir mis derechos y contar los atropellos de los que he sido víctima. Y hay personas afines que les dan la razón y les aplauden hasta con las orejas.

¿Pero que clase de comunidad es esta? ¿Pero que está pasando aquí?
Me lo cuentan y no me lo creo.
 

miércoles, 16 de octubre de 2013

DILIGENCIAS PREVIAS



Ayer día 15 de Octubre cita en el juzgado de Benidorm para las diligencias previas por la querella que quieren interponerme el administrador, la expresidenta y la exvicepresidenta en comandita, por las, a su juicio, injurias y calumnias que estoy vertiendo en este blog hacia ellos.

Me presenté con mi letrada a la hora establecida, pero resulta que el DIA ANTERIOR, habían presentado estas personas una ampliación de la denuncia. Como estas cosas siguen su curso y era imposible con solo un día llevarlas a término, tal como llegamos nos dijeron de marcharnos y a esperar la próxima convocatoria.

Una de las singularidades, entre otras muchísimas, de las que me acusan es que yo continúo hablando de la expresidenta a pesar de que ya no está en ese puesto. Visto lo anterior no parece que soy yo la que continúo, son ellos. Lo que yo hago es narrarlo.

Próximamente hablaré del Código Deontológico.

sábado, 5 de octubre de 2013

ADMINISTRADOR DE FINCAS O GESTOR INMOBILIARIO



Puesta en comunicación con el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, me informan que ninguna de las dos personas que están llevándonos la administración de nuestro edificio están dadas de alta en dicho colegio.

Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Alicante y Comarca.
C/ SAN FERNANDO, 12   C.P. 03002- ALICANTE
Tel.   965 20 81 96

Me informan en este Colegio de la conveniencia de contratar una persona colegiada ya que la no colegiación de personas que gestionan o administran comunidades de propietarios impide a la organización colegial actuar ante posibles estafas o malas prácticas e igualmente informar, aconsejar, etc. Los propietarios pueden recurrir al Colegio el cual, a través de su Comisión Deontológica, velará, si el administrador está colegiado, por el respeto a los derechos de los propietarios e intermediaría en caso de ocurrir conflictos con él. Y si la persona que lleva la gestión no está colegiada, no nos pueden ayudar en nada, porque esto impide que la comunidad tenga la "cobertura" del colegio en el caso de una eventual reclamación, solicitar una mediación, etc.

Ahora bien también me informan que estas personas pueden seguir llevando nuestra comunidad si así lo deseamos porque:

-El artículo 13 de la Ley de la Propiedad Horizontal párrafo 6 dice lo siguiente:
-El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocidas para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

O sea que una comunidad la puede llevar cualquiera.

Ahora bien para ser Administrador de Fincas propiamente dicho se necesita un título oficial, como una diplomatura o licenciatura, con sus planes de estudio aprobados y publicados en el BOE. Por lo tanto el título de “Administrador de fincas” no puede utilizarlo alguien que no esté colegiado, porque es un título propio que solamente concede el Consejo General de Administración de Fincas de España

En nuestro caso nuestro administrador probablemente no tiene estudios, ni superiores ni intermedios, pero dispone como título de cualificación profesional un curso de gestión de fincas impartido por alguna academia u organismo o por el Instituto Superior de Estudios, pero carece de los efectos que las disposiciones  legales otorgan a los títulos de carácter oficial y aunque pertenece a una asociación de gestores, AEGAI, es claro que esta titulación no tiene ningún reconocimiento oficial. Por lo tanto es un gestor inmobiliario y no un administrador de fincas.

¿Que nos interesa más a los consumidores? Obviamente un Administrador de Fincas con todas las de la ley y no un gestor inmobiliario.



Que una persona con un título obtenido “on line” o cursillos, sea contratado para administrar una comunidad, es un poco temerario para quienes pagan por un servicio de corte profesional y además con unos emolumentos elevadísimos. Estás personas con estos titulillos están en su derecho de administrar comunidades, desde luego, siempre que encuentren gentes sencillas o ingenuas que estén dispuestas a contratarlos y luego acarrear con las consecuencias.

Las garantías de contratar un Administrador de Fincas colegiado las podemos leer en el enlace siguiente del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Alicante:


Del código Deontológico hablaré en la próxima entrada